Болезненият спад в имотите в Хонконг

В средата на бизнес региона на Хонконг, на мястото на някогашен паркинг, извънредно ново допълнение към известния контур на града наближава датата си на разкриване.

Henderson е 36-етажна офис постройка от Zaha Hadid Architects и кръстена на Henderson Land Development, строителен бизнесмен, следен от една от четирите огромни имотни династии в Хонконг. Извитата му конструкция е моделирана на признака на града, пъпката на цветето баухиния. Само цената за придобиване на имота беше 3 милиарда $.

Обявените до момента наематели включват аукционната къща Christie’s, швейцарският производител на часовници Audemars Piguet и частната капиталова компания Carlyle. „ Доколкото знам, The Henderson наподобява приема единствено наематели с първокласно качество “, споделя Рики Цанг, шеф на корпоративните рейтинги в S&P.

Но съгласно трима сътрудници за парцели, осведомени с плана, сега има наематели единствено за към 60 % от отдаваемата му повърхност. В 41-етажния Cheung Kong Center II, който се строи на една пресечка, сътрудниците споделят, че равнището на претовареност е останало на към 10 % през март, защото договарянията с евентуални наематели се проточиха.

Henderson Land удостовери настоящата претовареност равнище, само че сподели, че планът в допълнение ще „ укрепи позициите на групата в централния бизнес регион на Хонг Конг и ще добави към [нашия] периодически поток от доходи ”. CK Asset, предприемачът зад Cheung Kong Center II, не отговори на въпроси по отношение на отдаването чартърен.

Според Cushman & Wakefield наемите на първокласни офиси в Хонконг са спаднали с близо 40 % от пика си през 2019 година, а държавните данни демонстрират равнища на незаетите работни места на рекордно високо равнище от 16 %. На този непривлекателен декор C&W предвижда, че през идващите пет години на пазара ще бъдат пуснати почти 6,7 милиона квадратни фута нови офис площи – 14 пъти общата повърхност на Henderson.

Пазарът на първокласни офиси чартърен в града „ не е достигнал дъното “, споделя Фиона Нган, началник на услугите за жители в Colliers Хонг Конг. „ Много мултинационални компании редуцират, водени от слабата икономика ... и фирмите от континентален Китай не навлизат с [бързите темпове], както се очакваше преди, заради бюджетни ограничавания. “

Подобна е историята и на жилищния пазар. Правителствените данни демонстрират, че броят на приключените, само че непродадени единици е повишен със 134 % по отношение на 2018 година, а цените са паднали с към една четвърт от пика си през 2021 година Миналата година междинната цена на парцелите в Сингапур изпревари тази в Хонконг.

Недвижимите парцели към момента имат огромно значение в Хонконг. Това е какъв брой от високопоставените бизнес фамилии на територията са натрупали положението си. Базовият борсов показател Hang Seng съдържа 12 групи парцели или строителство, а постоянните търгове на държавна земя за застрояване набират обилни суми за админите на територията.

Хонконг е виждал сривове на пазара на парцели и преди – цените на жилищата са повече от на половина след азиатската финансова рецесия в края на 90-те години, да вземем за пример. Но те непроменяемо се възвръщат, постоянно впечатляващо.

Някои специалисти по недвижими парцели се притесняват, че този път нещата може да са разнообразни. Идеята за „ по-високи за по-дълго “ лихвени проценти в Съединени американски щати – разноските по заеми в Хонконг са свързани с тях посредством фиксирането на валутата му към $ – последва три години строги политики за нулева Covid и репресии против несъгласието, което накара някои интернационалните компании и някои локални поданици обмислят да изоставен.

„ Както цените на жилищата, по този начин и наемите на офиси ще бъдат сложни за повишаване, както [преди] направиха “, предвижда анализаторът на UBS Марк Леунг.

Много висока гъстотата на популацията, предизвикателната топография и икономическата динамичност на Хонконг от дълго време са го трансформирали в един от най-скъпите пазари на парцели в света.

Последният му взрив на недвижимите парцели, воден от ниските лихвени проценти и възходящото търсене от компании и физически лица от континентален Китай, също беше един от най-трайните.

Членове на фамилиите на магнатите, сътрудници на парцели и икономисти приказват за „ луда “ епоха през 2010 година, когато цените на жилищата и наемите на първокласни офиси скочиха внезапно, подкрепени от мощните финансови пазари в града и вложителите с огромни разноски.

p>

Търговските наеми в централния бизнес регион на Хонконг скочиха до рекордно високо равнище от 166 хонконгски $ на квадратен фут на месец в края на 2018 година, съгласно данни на C&W, след растеж от близо 20 % за три години. Цените на жилищата са се повишили с 500 % сред 2003 година и 2021 година, съгласно Centaline.

Но корекцията набира скорост. Търговските наеми са намалели приблизително с 37 % по отношение на този връх. „ Културата на работа от у дома не е понижила непосредствено наемите на офиси в Хонконг “, споделя Ада Фънг, началник на консултантските услуги и услугите за транзакции в CBRE Хонг Конг, като прави контрастност с други световни бизнес градове. „ Една от главните аргументи беше [по-слабото] бизнес въодушевление. “

До момента, в който разпоредбите за нулев Covid в Хонконг завършиха през декември 2022 година, Федералният запас на Съединени американски щати към този момент беше повишил лихвените проценти седем пъти, увеличавайки разноските за заеми както за разработчиците, по този начин и за купувачите на жилища.

Политическата принуда в Пекин накара някои мултинационални компании, които към този момент желаят да понижат разноските, да преразгледат позицията си в Хонконг. Икономиката на Китай също се забави, намалявайки интереса на богати китайски лица и компании към вложения в града.

Нган от Colliers показва, че доста китайски компании към този момент не правят първоначални обществени предлагания в Хонконг, „ което води до възходящ напън върху съответните професионални компании, като юридически фирми ... като редица от тях редуцират ”.

Засега наемът на офиси в CBD в Хонконг към момента е с към 35% по-висок от този в Марина Бей в Сингапур, съгласно UBS. Нган задава въпроса дали връщането към предходни върхове би било стабилно.

На жилищния пазар цените паднаха през всеки от 10-те месеца от май 2023 година до февруари 2024 година В този миг Хонконг отстрани всички спомагателни гербови мита, които в своя пик бяха 30 % за не- поданици. Цените се покачиха с 1% на месечна база през март.

Но анализатори и сътрудници споделят, че лихвените проценти би трябвало да паднат доста - или доходността на парцелите би трябвало да се увеличи - с цел да станат недвижимите парцели още веднъж привлекателни за вложения. Гари Нг, старши икономист в Natixis, задава въпроса за какво някой би купувал парцели с рентабилност от към 3%, когато „ можете да получите 5% елементарно “ от банкови срочни депозити.

Разработчиците в Хонг Конг оферират отстъпки от 15 % или повече за новопостроени единици, с цел да изчистите възходящите ресурси от непродадени жилища, оказвайки напън върху пазара на жилища втора ръка.

Около 140 000 поданици напуснаха Хонконг през двете години до 2022 година, свивайки групата купувачи, до момента в който богатите китайци все по-често търсят градове като Токио за вложения в парцели като „ несъмнено леговище “, до момента в който Пекин стяга хватката си над Хонконг.

Очаква се цените на жилищата да паднат с до 5% повече тази година, съгласно оценки на UBS. Morgan Stanley споделя, че това може да докара до „ огромен спад в облагите за разработчиците в Хонконг с висока експозиция към жилищния инвентар “.

Това също би имало последствия за държавното управление на територията. Продажбите на земя за застрояване съставляват до една пета от общите държавни доходи в годините на взрива. Но последните търгове бяха разочароващи - съгласно анализаторите знак, че разработчиците губят доверие.

Броят на несполучливите търгове за жилищни обекти през 2022 година и 2023 година надвиши общия брой за предходните седем години, съгласно JLL, и не са препоръчани търгове за жилищни или търговски обекти през последното тримесечие на фискалната година заради слабото търсене.

За по-младите поданици на Хонконг , които към момента живеят с родителите си или са натъпкани в публични жилищни блокове, надалеч от централните региони, по-евтините жилища биха били добре пристигнали.

Средната цена на жилището в града е съвсем 19 пъти по-голяма от междинния годишен приход на семейството съгласно най-новите данни на Urban Reform Institute – доста по-висока от към пет пъти в Сингапур, Обединеното кралство или Съединени американски щати.

Условията на живот се утежниха, защото новите жилища станаха по-малки и цените по-недостъпни. Жилищната повърхност на глава от популацията в Хонконг е единствено към 170 кв. фута, съгласно последните държавни данни.

С повишаването на лихвените проценти и рухването на цените на жилищата броят на кредитополучателите с негативен капитал доближи 20-годишен връх от към 32 000 случая в края на март.

Повече от една четвърт от популацията на Хонконг живее в публични жилища, само че междинното време на очакване за нови претенденти към този момент наближава шест години. Тъй като разликата в благосъстоянието на града се усилва, мнозина прибягват до наемане на дребни частни жилищни единици; повече от 200 000 души, от население от 7,5 милиона, в този момент живеят в по този начин наречените „ апартаменти-ковчези “.

Кен Луи, 42-годишен вложител от Хонконг, натрупал положението си от жилищни парцели, в този момент има или ръководи към 400 жилището, разграничени на 1700 подразделени единици. „ Хонконг няма задоволително предложение на жилища ... с цел да побере всяко семейство “, споделя той. „ Един апартамент, разграничен на три по-малки единици, може да побере две спомагателни фамилии. “

Месечните наеми за подразделени жилища са били приблизително към $700 на единица, демонстрират държавни данни, като повече от половината от тези единици са с размер сред 75 и 140 кв. фута.

The Правителството на Хонконг се стреми да разшири наличните жилища в сходство със устрема за „ общ разцвет “, подкрепян от президента на Китай Си Дзинпин. Длъжностни лица от Службата за връзка, формалното наличие на Пекин в Хонконг, също са разглеждали пазара на парцели в града, съгласно двама души, осведомени с въпроса.

Един по-практичен метод в една от най-свободните стопански системи в света евентуално ще „ укрепи държавните жилищни политики ... като в същото време възвръща доверието и цените на жилищата в частния бранш “, споделя Лим Тай Уей, асистент старши теоретичен помощник в Източноазиатския институт на Националния университет на Сингапур.

Дори някои членове на личните фамилии на имотни магнати признават, че градът е действителен цените на парцелите бяха станали нездравословно високи. „ Хонг Конг е толкоз дребен “, споделя Поман Ло, помощник-професор в Хонконгския университет за просвета и технологии, която също е внучка на създателя на Great Eagle Holdings Ло Ин-шек и шеф на няколко компании от групата.

„ Не мисля, че [дори] държавното управление на Хонконг желае цените да се върнат към старите дни “, споделя тя.

В заседателните зали на огромните разработчици в Хонконг — Henderson Land, CK Asset, Sun Hung Kai Properties и New World Development — има възходящо безпокойствие по отношение на корекцията.

Цените на акциите им паднаха сред 15 и 58 % през миналата година на фона на спад от 9 % в градския бенчмарк показател Hang Seng.

Няколко похарчиха доста на земята преди цените да стартират да падат; с изключение на мястото на едноименната си постройка, Henderson Land заплати рекордните 6,5 милиарда $ за крайбрежен имот в Сентръл през 2021 година, до момента в който противникът Sun Hung Kai похарчи 3,2 милиарда $ през 2018 година за част от земята, в миналото заета от летище Кай Так, което затвори през 1998 година

Анализаторите споделят, че възвръщаемостта от тези планове може да бъде подложена на напън, защото цените и наемите спадат, а бизнесмените са изправени пред по-високи лихвени такси по заемите си. „ Това евентуално е нещо като алтернатива, когато една компания преследва пазара “, споделя Ng от Natixis. „ Точката на доходност на целия план може да пристигна малко по-късно от предстоящото. “

Praveen Choudhary и Jeffrey Mak, финансови анализатори в Morgan Stanley, пресмятат, че при преобладаващите цени маржовете на оперативната облага на разработчиците са евентуално ще спадне до 19 % през 2025 година от пик от към 40 % през 2022 година

В кратковременен проект разработчиците считат, че известно търсене ще се възвърне, частично вследствие на държавните политики за привличане на надарени и богати хора, доста от които от континентален Китай, да се реалокират в града.

Но магнатите не са толкоз сигурни по какъв начин да предвиждат пазара през идващото десетилетие или нещо сходно, споделят анализатори. Бъдещото развиване евентуално ще бъде по-наклонено към външните елементи на Новите територии, покрай границата с Китай, защото стопанската система на Хонконг става по-интегрирана с тази на големия му комшия.

Хонконг би трябвало да резервира статута си на световен финансов център ... Това не стана елементарно. Не би трябвало да губим световното си състояние

Проекти като планувания Северен метрополис и план за рекултивация за създаване на изкуствени острови край крайбрежията на Хонконг за повече жилища накараха някои да се чудят дали дълготрайното търсене може да поеме спомагателното предложение.

За Виктор Ли, ръководител на CK Asset и най-големият наследник на най-богатия човек в Хонконг Ли Ка-шинг, позицията на Хонконг като бизнес център е това, което ще поддържа възобновяване на